התחדשות עירונית חברתית חכמה וצודקת

התחדשות עירונית היא אחד האתגרים המשמעותיים ביותר בתכנון ופיתוח ערים מודרניות. היא מהווה פתרון חיוני למשבר הדיור, שיפור איכות החיים העירונית, וחידוש תשתיות ישנות. עם זאת, פרויקטים של התחדשות עירונית הם מורכבים ורבי-פנים, ומשלבים היבטים משפטיים, כלכליים, תכנוניים וחברתיים. זו הסיבה שייעוץ וליווי מקצועי הפכו לחיוניים עבור כל הצדדים המעורבים – יזמים, בעלי דירות ורשויות מקומיות.

כל מי שעוסק בתחום יודע כי כדי לקדם תוכנית ולקבל רישיון נדרשת לא רק מומחיות בתחום האדריכלות והתכנון אלא נדרש גם לשתף בתהליך בעלי ידע מקצועי נוסף כגון עורכי דין, יועצי תקשורת, לוביסטים ומומחים לפוליטיקה וקשרי ממשל ומומחיות בתורת השכנוע וניהול מו"מ ובעיקר רגישות חברתית. לכן כאשר יש סנכרון נכון בין בעלי המקצוע ו/או הטיפול בכל אחד מהתחומים, כך גדל הסיכוי להצלחה.

בתחום ההתחדשות העירונית, ליווי וחוות דעת מקצועית רב-תחומית היא הכרחית ומהווה את הבסיס לכל פרויקט מוצלח. פרויקטים אלו כרוכים בשילוב מורכב של היבטים תכנוניים, משפטיים, כלכליים וחברתיים והבנה בתורת השכנוע וידע כיצד פועלות מערכות ציבוריות. מומחה בתחומים השונים יכול לסייע בניתוח מעמיק של הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, תוך התחשבות בכל הגורמים המשפיעים על התמשכות ההליך התכנוני וההליך להתארגנות בעלי הדירות והחתמתם. הוא יכול לתכנן באופן אופטימלי, תוך שילוב מאוזן של צרכי הדיירים, היזמים והרשות המקומית, יצירת פתרונות יצירתיים לאתגרים מורכבים הנובעים מהצורך להגברת הצפיפות ומתן מענה לצורכי הציבור תוך פיתוח דוקטרינות תכנון ומשפט כגון "העיר הרב-שכבתית". ניווט בתהליכי אישור סבוכים מול ועדות התכנון דורש ניסיון וידע מעמיק וידע כיצד פועלים ומקבלים החלטות מוסדות התכנון ונבחרי ציבור. ליווי וחוות דעת מקצועית המבוססים על ידע בתחום התכנון, המשפט והתקשורת האסטרטגית יכולים לזרז תהליכים אלו באופן משמעותי. בנוסף, מומחה יכול לסייע בפתרון קונפליקטים בין בעלי עניין שונים, מקדם דיאלוג פורה ומוביל להסכמות שישרתו את כל הצדדים.

עבור יזמים, ייעוץ מקצועי מספק הבנה מעמיקה של ההיבטים התכנוניים והרגולטוריים של פרויקטים. זה כולל סיוע בניווט בסבך האישורים הנדרשים, הבנת זכויות הבנייה, וניהול משא ומתן מורכב עם בעלי דירות ורשויות. יועץ מנוסה יכול לסייע בהערכת כדאיות כלכלית, זיהוי סיכונים פוטנציאליים, ובניית אסטרטגיה לניהול הפרויקט לאורך זמן ובעיקר מבטיח קיצור זמנים של ההליך לאישור התוכנית והחתמת בעלי הדירות.

בעלי דירות, מצדם, ניצבים בפני החלטות משמעותיות שישפיעו על נכסיהם ואיכות חייהם לשנים רבות. ייעוץ מקצועי מסייע להם להבין את זכויותיהם, לנהל משא ומתן הוגן מול היזמים, ולהבטיח שהפרויקט יענה על צרכיהם. יועץ יכול לסייע בהבנת ההסכמים המורכבים, בחינת החלופות השונות, והערכת ההשפעות ארוכות הטווח של הפרויקט.

עבור רשויות מקומיות, ייעוץ מקצועי חיוני בתכנון אסטרטגי של התחדשות עירונית ברמה העירונית. זה כולל הערכת צרכי העיר, תכנון תשתיות, ואיזון בין אינטרסים שונים של תושבים ויזמים. יועץ מנוסה יכול לסייע בגיבוש מדיניות התחדשות עירונית, ניהול תהליכי שיתוף ציבור, והבטחת פיתוח בר-קיימא.

חשיבות הייעוץ המקצועי בתחום ההתחדשות העירונית נובעת ממספר גורמים:

1. מורכבות משפטית: פרויקטים אלו כרוכים בהליכים משפטיים מורכבים והסכמים רבי-משתתפים בתחומים שונים (תכנון ובנייה, מקרקעין, נדל"ן, חוזים וכו'). ייעוץ מקצועי מסייע בהבנת ההיבטים המשפטיים ובהגנה על זכויות כל הצדדים.
2. היבטים כלכליים: התחדשות עירונית דורשת השקעות גדולות עם החזר ארוך טווח. ייעוץ מקצועי חיוני להערכת כדאיות כלכלית ובניית מודלים פיננסיים מתאימים ובעיקר התאמת התמורות לבעלי הדירות לרווח הצפוי בשלב של חוסר ודאות בטרם אושרה תוכנית בינוי עיר. כלומר נדרש ידע מקצועי בהערכת הסיכוי של אישור התוכנית והיקף הזכויות שיאושרו ("המכפיל"/"הצפיפות").
3. תכנון ארוך טווח: החלטות בתחום ההתחדשות העירונית משפיעות על המרקם העירוני לעשרות שנים קדימה. ייעוץ מקצועי מסייע בראייה אסטרטגית ארוכת טווח לטובת בעלי הדירות והעיר.
4. ניהול קונפליקטים: פרויקטים אלו מערבים בעלי עניין רבים עם אינטרסים מנוגדים. יועץ מנוסה יכול לסייע בגישור ופתרון קונפליקטים ומציאת פתרונות תכנוניים ומשפטיים.
5. היבטים חברתיים: התחדשות עירונית משפיעה על קהילות שלמות. ייעוץ מקצועי חיוני להבטחת פיתוח המתחשב בצרכי הקהילה ומונע דחיקה של אוכלוסיות חלשות ובעיקר מאפשר לשכנע את בעלי הדירות להסכים לקידום הפרויקט וחתימה על הסכם פינוי-בינוי צודק לכלל המעורבים.
6. חדשנות וקיימות: יועצים מקצועיים מביאים ידע עדכני על פתרונות חדשניים ובני-קיימא בתחום הבנייה והתכנון העירוני ופיתוח דוקטרינה חדשה של "העיר הרב-שכבתית" המאפשרת הגדלת הצפיפות תוך שמירה על איכות סביבת המגורים (הדירה) ואיכות המרחב והשירותים הציבוריים.

בעולם שבו ההתחדשות העירונית הופכת למרכיב מרכזי בפיתוח ערים, ייעוץ וליווי מקצועי אינם מותרות – הם הכרח. הם מאפשרים לכל הצדדים המעורבים לקבל החלטות מושכלות, להגן על זכויותיהם, ולהבטיח את הצלחת הפרויקטים לטובת כל המעורבים והעיר כולה.

עו"ד, אדריכל ויועץ התקשורת האסטרטגית ליאור דץ, הוא בעל 3 תארים מתקדמים בתחומים הרלוונטיים תואר שני באדריכלות ותכנון עירוני (M.Sc) מהטכניון, תואר שני במשפט (LL.M) בהתמחות בתחום משפט מינהלי וחוקתי מאוניברסיטת חיפה ותואר שני בתקשורת אסטרטגית ויחסי ציבור (M.A) מאוניברסיטת חיפה). דץ, עם ניסיונו המקצועי העשיר בכל אחד מהתחומים וכמי שהיה חבר במוסד התכנון העליון של ישראל (המועצה הארצית לתכנון ובנייה) ויועץ מקצועי למשרדי ממשלה ולרשויות המקומיות, אִפשר לו לפתח גישה רב-תחומית ייחודית בארץ ובעולם. דץ מציע ליווי וחוות דעת מקצועית המשלבים היבטים משפטיים, תכנוניים ותקשורת אסטרטגית ופוליטית המבוססים על תורת השכנוע וניהול קמפיינים. גישתו החדשנית מאפשרת ראייה מקיפה ועמוקה של כל פרויקט, תוך התחשבות בכל בעלי העניין והיבטי התכנון, ומובילה לפתרונות יצירתיים ואפקטיביים בעולם התכנון והבנייה המורכב של המאה ה-21 והמורכבות המיוחדת בישראל הרוויה אינטרסים מנוגדים ושיקולים פוליטיים.